最高38万/㎡！深圳新址单价破记录，又一“顶豪”入市

深圳楼市的岁末，因一宗“天价”预售许可而再起海潮。12月22日，位于深圳湾中枢性段的中信城开信悦湾（备案名：元湾府）首批单元获批，其备案均价高达约24.4万元/㎡，最高单价波及38万元/㎡，一举刷新深圳新址住宅有史以来的备案价记录，成为阛阓焦点。

从1999年立项搁浅到2025年达成入市，26年的鬈曲历程后，这片地盘承载着城市中枢财富的价值期待。然则，在顶豪供应聚拢确当下，面对周边二手房的价钱参照以及自己家具力的争议，信悦湾这次入市，既是一场对深圳顶豪购买力的极限试探，亦然对其陡立身世与腾贵订价的一次阛阓公投。

备案价“戳破”天花板

信悦湾的入市，最平直的冲击力来自于其惊东说念主的备案价钱。把柄官方公示信息，技俩首批推出的156套房源，备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，总价跨度为5327万元-2.5亿元。房源类型聚焦高端改善需求，主力家具为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的家具，其中658㎡家具以约38万/㎡的单价，锁定深圳新址单价“天花板”位置。

值得一提的是，本年年末，深圳湾及周边片区已有多个顶豪技俩同步推售。11月底，位于深圳湾片区的华润澐玺已开盘，技俩备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡，凭借中枢性段和稀缺家具等上风，该技俩达成开盘单日销售金额约130亿元，刷新了2025年以来寰宇单一楼盘的开盘销售记录。

12月中旬，位于深圳湾超等总部基地的联泰超总湾开盘，技俩首推125套建面约300㎡–1000㎡大平层，当日达成销售额约53亿元，该技俩最高单价达到34万/㎡。

而中信信悦湾以约24.4万元/㎡的举座均价、最高38万元/㎡的单价入市，不仅将深圳新址的价钱标尺拉升至前所未有的高度，也使其与周边二手豪宅阛阓酿成了显豁的价钱反差。

信悦湾地点的深圳湾片区，早已是豪宅林立的纯熟区域。第三方中介平台数据自大，与技俩毗邻的半岛城邦四期，二手房挂牌价主要聚拢在11万至20万元/㎡；翡翠海岸的挂牌价则在16万至28万元/㎡之间。即便将视线彭胀至三公里范畴内的总共这个词后海-深圳湾豪宅带，恒裕滨城因其罕见户型偶有松懈20万元/㎡的成交，但如招商双玺、半岛城邦三期等标杆项贪图挂牌均价，遍及踏着实12万至16万元/㎡的区间。比较之下，信悦湾的备案均价已权臣越过了片区内绝大遍及二手房的实质成交水平，酿成了显着的“价钱溢价”表象。

据阛阓信息，技俩开盘推出针对性购房扣头，折后均价有望下探至22万-23万/㎡附近，一定程度上缩小购房门槛。销售历程方面，技俩已于12月23日运行线上意向登记，购房者需冻结500万元/套的意向登记保证金，技俩预备于12月28日认真开盘。

26年的鬈曲周转历程

阛阓对该项贪图期待已久。中信信悦湾地点的东角头地块，其开拓历程最早可讲究至上世纪80年代，当先由深圳航运总公司与香港达力集团搭伙诞生的圳华港湾公司用于船埠策动。1995年，该地块完成用地性质变更，获批转为多功能轮廓开拓用途，为后续住宅开拓埋下伏笔；1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成公约，认真运行用地改规与开拓筹备职责，却因激动间股权纠纷、资金链断裂等问题，开拓程度堕入停滞。

2013年，深圳航运改制本领，吉兆业通过收购一系列私东说念主握股，以超58亿元的代价获取深圳航运70%股权，迤逦掌控东角头地块。然则旷日长久，吉兆业后续堕入流动性危急，技俩开拓预备再度搁浅，地块握续处于闲置气象。其间，2014年圳华港湾30年策动期届满后，激动间就计帐与地盘处罚的矛盾进一步加重，2016年运行的强制计帐步伐，让地块开拓堕入长达七年的僵局。

篡改出当今2022年6月，中信城开以300亿元的总价接办该技俩，成为周转地块的要道力量。动作中信集团一级全资子公司，中信城绽开过股权重组与资源整合，推动激动方达成地盘置换及分拨公约，2023年关联强制计帐步伐认真除掉，地块终于解脱法律纠纷拘谨。彼时南都湾财社记者看望现场时看到，该技俩还未有动工的迹象，土堆上被大大的绿网遮盖着。

据先容，信悦湾项贪图周转，并非粗拙的“资金注入”，而是“央企+民企”在开拓、运营、资源等多个层面的深度协同。信悦湾技俩总货值超700亿元，中信城开的资金注入不仅遮盖了地盘款、工程款等前期进入，还为项贪图营销、运营提供了资金保险。

值得一提的是，东角头地块并非中信城开接办的首个吉兆业周转技俩，此前中信城开已顺利接办金沙湾外洋乐土、航运红树湾、吉兆业科技中心等技俩，辘集了丰富的闲置财富周转教养。

如今的东角头地块，已成为深圳湾中枢区稀缺的一线海景宅地。跟着后海总部基地、深圳湾超等总部基地的崛起，以及深圳歌剧院的落址，这片三面环海的地盘价值飙升，成为总共这个词粤港澳大湾区的焦点地点。

信悦湾去化压力几何？

但“三年又三年”的恭候后，中信信悦湾的入市似乎已错过了最好时刻。

项贪图入市节点，适值撞上深圳年末顶豪聚拢供应期，阛阓竞争态势尤为浓烈。年底，深圳中枢区域的四大顶豪技俩——华润澐玺、联泰超总湾、后海招商玺与信悦湾聚拢入市，酿成了前所未有的供应岑岭。跟着短期内多个技俩聚拢入市，未免导致购买力被提前透支。

与此同期，中信信悦湾还濒临多重阛阓挑战。价钱方面，技俩备案均价较周边二手豪宅的价钱区间存在权臣差距，即便享受9折优惠后，仍未清晰显着“限价红利”，与华润澐玺等竞品比较，价钱竞争力相对有限；家具层面，阛阓表示信息自大，技俩得房率并不高，大户型套内空间紧凑感显着；同期，技俩5.46的高容积率、围合式楼栋布局可能影响视线与居住舒禁止，一层规划的4500㎡首末公交站，也与顶豪社区纯正性定位存在偏差。

此外，据深圳市房地产信息平台，该技俩瞻望齐全时刻为2029年6月30日，长达三年半的恭候周期，对有即时入住需求的购房者组成考试，也让购房者需承担永恒资金占用本钱与阛阓波动风险。

尽管该技俩行将开盘，但南都湾财社记者日前实地探听技俩看到，主体楼栋出大地不高，正处于钢筋结构搭建阶段，外立面被详细的脚手架与珍爱网举座包裹，现场塔吊仍在功课。

值得一提的是，南都湾财社记者不雅察到，动作与翡翠海岸仅一王人之隔的技俩，中信元湾府当前虽还在施工初期，但按规划将建5栋超高层（最高达54层），而翡翠海岸过往主打的“一线海景”卖点，可能因这一邻近海岸线的超高层技俩受影响，尤其是离元湾府较近的楼栋，昔日或濒临海景被遮拦的情况。

不外，阛阓的另一面也呈现出积极信号。乐有家研讨中心数据自大，顶豪项贪图热销已带动中枢区二手改善房源成交升温，禁止21日，12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月晋升2.4个百分点，800万-1000万改善房源成交占比也高潮1个百分点，改善需求轮动酿成正向轮回，为年末顶豪阛阓带来一定信心守旧。

关于信悦湾而言，其最终的阛阓领略，将取决于高净值客群衡量后的选择。这场深圳顶豪阛阓的年度大戏，才刚刚拉开序幕。

采写：南都·湾财社记者 孙阳